Jula et godt tidspunkt for å snakke om hyttas framtid. Men si aldri: «Mitt største ønske er at hytta blir i familien»

Advokat Tormod Bergem i Advokathuset Sandefjord og den profilerte eiendomsmegleren Tore Solberg i Eiendomsmegler 1 i Vestfold er så å si daglig involvert i salg og overdragelser av hytter, i stor grad sjønære eiendommer. De er ikke et øyeblikk i tvil om at høytidene er et godt  tidspunktet for «den store samtalen».

- Åpenhet er aldri feil. Den skaper ikke problemer. Når alle familiemedlemmer er samlet, slik som i julen, er timingen god for den viktige samtalen om hva som skal skje med hytta, sier advokat Bergem. Det verste som skjer i slike relasjoner er når det hviskes og tiskes i krokene, utenfor fellesskapet.

Tore Solberg har som eiendomsmegler sett mange familierelasjoner bli påført langvarig skade ved at beslutninger som er viktige for hele storfamilien, blir tatt av noen få. Å bringe alt fram i plenum er den beste framgangsmåten. Den viktigste parolen for en slik samtale mener han må være raushet.

- Som regel er feriestedet omspunnet med et vell av barndoms- og oppvekstminner. Hytta er for svært mange simpelthen mettet av følelser. Derfor skal man ta seg god tid i slike prosesser. For noen år siden var det et vedvarende pes for å finne løsninger hvor det viktigste var å spare arveavgiften. Det ble mye uro rundt oppgjørene av den grunn. Nå som den er borte, bør hytteeiende foreldre heller spørre seg om det i det hele tatt har noen hast med salg eller overdragelse, sier Solberg.

Når det er sagt er han enig med Bergem i at det kan være gode grunner til at aldrende hytteeiere ønsker å få en avklaring rundt det framtidige eierskapet.

- De kan ha blitt gamle og strever med alt som har med hytta å gjøre - fra det å å  bruke den til vedlikehold og økonomi, sier Bergem. Uansett gjør foreldrene klokt i å tenke seg nøye om. Jeg har sett tilfeller der foreldrene rett og slett begynner i feil ende. De starter med å overdra verdiene i hytta til neste generasjon. Så kommer dagen da de selv ønsker å kjøpe en leilighet til 6 millioner kroner men får bare 3 millioner for eneboligen. Da har de altså gitt bort hytta, som kunne vært sikkerheten for at de fikk en verdig alderdom.

Selv om arveavgiften som tidligere var en ekstra «stressfaktor»,  har falt bort, er det ikke blitt særlig enklere å gjennomføre «hytteoppgjørene», mener de to ekspertene. Generelle råd er vanskelig å gi, men én klar anbefaling tør de komme med.

- Et rent salg og siden fordeling av pengene mellom de arveberettigede, er ofte den mest konfliktdempende måten å gjøre tingene på, sier Bergem. Er det bare én eller to arveberettigede, er det som regel en grei sak å få i stand en ryddig overførsel. Men er det tre og flere blir det fort mer komplisert.  Andre forhold som kommer i betraktning er blant annet hvor hytta ligger og hvilken verdi den representerer, den økonomiske situasjonen til foreldrene og forholdene internt i søskenflokken.

Blir hytta tema i løpet av høytiden, bør målsettingen være å avklare om den er noe neste generasjon kan eie sammen. Etter det kan man se på økonomiske modeller og sameieavtaler.

Et sameie er regulert av sameieloven. Men eier man en hytte i fellesskap, bør man ha en god avtale som omhandler slike forhold som lovverket ikke regulerer. Hvordan håndterer man en felles økonomi, hvordan deles bruken, hvordan løser man spørsmål rundt vedlikeholdet? Ikke minst viktig er det å avtale hvordan en eventuell avvikling av sameiet gjennomføres. Sånt bør man forutse før man står der og er uvenner, mener Bergem og Solberg.

- Fornemmer man vesentlige uoverenstemmelser blant søsknene, bør man spørre seg om sameie er noe å ivre etter i det hele tatt, sier Bergem. Da bør man heller enes om at det fornuftigste er å selge. Å sette opp slike avtaler er imidlertid noe han har gjort en rekke ganger, endog med 20-30 sameiere i et felles avtaleverk. Men advokaten er klar på en ting: Et fredelig sameie fordrer gode felles regler.

Det kanskje viktigste punktet i disse avtalene er hvordan man skal gå fram når én i sameiet ønsker å trekke seg ut, mener Bergem.

- Et sameie kan fort gå i knas når én vil ut. Livet har endret seg, man trenger pengene eller vil prioritere annerledes. En ryddig måte å gjøre det på er å oppnevne to takstmenn, for eksempel to eiendomsmeglere, som begge blir bedt om å sette en markedsverdi på eiendommen. Så fastsettes verdien til gjennomsnittet av takstene.

Skulle alt skjære seg, så unngå for all del en opprivende konflikt der det hele ender på tvangssalg.

– Har alt gått skeis, og man ikke ser seg i stand til å eie noe sammen, er det særs viktig å være enige om at man selger eiendommen i det åpne markedet. I denne fasen handler det om å få ut mest mulig penger for alle parter. Havner man i en krangel som fordrer et tvangssalg, vil det normalt være prisdempende, sier Tore Solberg. Budrunden kompliseres, retten må godta bud og så videre.

Solberg og Bergem har også et godt råd til foreldre, tanter og onkler som skal overdra en hytteeiendom til neste generasjon: - Si aldri at ditt ytterste ønsker er at «hytta blir i familien». Å legge en slik moralsk forpliktelse på etterslektens rygg, vil som regel bli en utålelig tung bør å bære.

Motsatt kan familiehytta bli solgt og oppgjøret gjennomføres i største harmoni og til stor glede for hele storfamilien. Solberg har et talende eksempel på dette. En av hans kunder fortalte for et par år siden at da han og ektefellen, begge over de 90,  solgte hytta i Sandefjord for cirka 10 millioner, delte de salgsinntekten med to millioner kroner til hvert av de fem barnebarna. De var alle i etableringsfasen. Nå har alle fem kjøpt leilighet i Oslo . Uten besteforeldres bidrag hadde det vært vanskelig å få til. 

- Dette gleder hele familien seg over. og besteforeldrene er veldig glad for at de gjorde som de gjorde og synes det er fantastisk hva deres kjøp av hytte i Sandefjord for rundt 50.000 på 1960- tallet har gitt av glede for stor familien, forteller Solberg.