Av Tommy C. Olsen Sommerens dom i Menneskerettsdomstolen satte støkk i hytteeiere med festetomt. De fleste har likevel tillit til at en festeavtale er et sikkert papir. - Jeg vil ikke kalle det et rush, men det har vært mange henvendelser om festeavtaler etter at dommen falt, sier juridisk rådgiver Gunnar Svendsen i Hytteforbundet. Ukentlig kommer det saker til vurdering hos advokaten, som yter gratis rådgivning til medlemmer. Henvendelsene dreier seg ofte om innløsing og om man har rett til dette. Mange er urolige for at landbruksunntaket skal stikke kjepper i hjulene.
Gunnar Svendsen, Norsk Hytteforbund IMG_0752
- Mange vil ha oss til å sjekke festeavtalene deres etter dommen i Strasbourg, sier juridisk rådgiver Gunnar Svendsen i Norges Hytteforbund.

Innløsing mer aktuelt

- De fleste er godt orientert, men har ofte spørsmål om det såkalte ”landbruksunntaket” der grunneieren favoriseres i loven, sier Svendsen. Mange festere vil vite om unntaket kan påberopes i deres tilfelle. Dette er imidlertid ikke enkelt å svare på. Innløsningssaker der landbruksunntak er påberopt er det lite rettspraksis om. Når det gjelder innløsning for øvrig, har det vært flere saker som går på prisen på tomta, sier Svendsen, men minner om at lovens bestemmelse om innløsning ikke berøres av dommen i Strasbourg. Om man skal innløse eller ikke blir en økonomisk vurdering opp mot fortsatt feste. - Dommen har fått mye blest, men den har kun slått fast at 0,25 % av verdien på grunnen i årlig leie er for lavt ved forlengelse av kontrakter. Utover dette sier den ikke noe om hvor mye grunneieren bør kunne kreve, sier Svendsen. Mange hytteeiere er opptatt av innløsing ved punktfeste, og hvordan tomta vil se ut etter en innløsing i slike tilfeller.- Hvordan dette kommer ut er ikke bestemt i lov eller forskrift, men praksis har lagt seg på at tomten skal utmåles til ett mål, forteller Svendsen. Flere er også usikre på hva man skal gjøre hvis grunneier ikke reagerer på gjentatte henvendelser om innløsing. - Det er en økonomisk vurdering om man skal kreve innløsing. Her må man se på hvert enkelt tilfelle. Vi nordmenn foretrekker helst å eie fremfor å leie, og vil man innløse må man begjære skjønn, forklarer advokat Svendsen. Skjønnsretten vil avgjøre om landbruksunntak eventuelt. kommer til anvendelse, og hvilken pris fester skal betale. Kostnadene for skjønn fordeles som i ordinære rettssaker, tapende part må betale. Fester kan trekke innløsningskravet dersom man synes prisen blir for høy, men må i så fall dekke omkostningene.

Ingen turbulens

Hos meglerne er det få hytteiere som har har oppgitt festetomt som årsak til at man ønsker å selge. Det er heller ingen endringer i antall hytter med festetomt som har vært lagt ut for salg etter dommen. - Jeg har ikke registrert usikkerhet med festetomt som noe spesielt tema hverken hos selgere eller kjøpere, og så langt jeg kjenner til er dette ikke noe tema ved de andre kontorene heller. Vi er godt representert langs kysten og hadde nok fanget det opp, sier eiendomsmegler Marius Kjørkleiv ved Eiendomsmegler1 i Lyngdal, som for tiden har et par hytter med festetomt til salgs. Hva dette skyldes vil ikke Kjørkleiv spekulere i, men de fleste med festetomt har trolig sett nøye på sine avtaler og har tillitt til at dommen i Strasbourg ikke vil få spesielle konsekvenser for verdien.

FAKTA om tomtefeste

  • I 2004: Stortinget vedtar at tomtefestere har rett til å forlenge gamle festekontrakter på like vilkår.
  • Høyesterett bekrefter dette i en dom i 2007                      
  • Grunneiere mener lovendringen var urimelig, siden verdiøkningen på eiendommen bare tilfalt fester.
  • Klager Staten inn for Den europeiske menneskerettighetsdomstol (EMD) i Strasbourg.
  • Domstolen slår den12 juni i år fast at Paragraf 33 i tomtefesteloven strider mot vernet av eiendomsrett i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).
  • Staten ved regjeringsadvokaten må innen tre måneder avgjøre om EMD- dommen skal aksepteres eller ankes til EMDs storkammer.

n skal aksepteres eller ankes til EMDs storkammer.

FAKTA om landbruksunntaket

  • Bortfester kan nekte innløsning av en festetomt dersom følgende krav er innfridd:
  • Eiendommen har et totalt areal på minimum 100 dekar inklusive festetomtene - eller et fulldyrket areal på minimum 20 dekar.
  • Summen av inntektene fra feste må overstige 15 000 kroner
  • Summen av inntektene fra feste må utgjøre mer enn fem prosent av det gjennomsnittlige årlige driftsresultatet ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk.
  • Landbruksunntaket kan ikke påberopes dersom eiendommen er leid bort for mer enn fem år. Det samme gjelder dersom driften er lagt ned for mer enn fem år.
  • Dersom innløsning nektes, skal festeforholdet forlenges på samme vilkår.