Spørsmål:  Svar:

Jeg har et spørsmål vedr innløsning av festetomt.

Bakgrunn er som følger;

Vi sitter på en festet tomt som vi kan innløse nå i 2008 da det har gått 30 år i år siden festetomtekontrakten ble inngått i 1978.

Festeprisen er kr. 1.640,- årlig og vi kan således innløse den til kr. 49.200,- (30 x årlig tomtefesteleie) i løpet av 2008. Utover dette vurderer vi å innlemme tinglyst ”naustrett”, og da får vi kjøpe dette for samlet sett kr. 70.000,-. I tillegg kommer vel kostnader ifm oppmåling og behandling for vår regning.

Bortfesteren kan for øvrig ikke gjøre gjeldende noen av ”landbruksfritakene” (noe hun selv har bekreftet at hun ikke kan). 

Så vet jeg at det ligger en lovendring rett rundt hjørnet som trolig skal begunstige tomtefesterne (altså i disfavør av bortfester), og med bakgrunn i dette spør jeg om hvilke endringer som trolig kommer som gjør at det er fornuftig for oss å vente med en slik innløsning. Risikoen slik jeg ser det er at hvis dette ikke skjer innen utgangen av 2008 så må vi vente i ytterligere 10 år (altså til 2018) før vi har krav på å få innløst festetomten. 

Vi har gitt klare signaler til bortfesteren at vi ønsker å kjøpe tomta, men at vi må avvente til vi får finansieringen på plass. Bortfesteren har ved flere anledninger vært på oss med klare antydninger om at hun ønsker å selge til oss i år, og da vet kanskje hun noe som vi ikke vet, men trolig bør vite… 

Samtidig ber jeg om en tilbakemelding på hvorvidt det er andre faktorer/saker vi må ta med i et eventuelt kjøp av denne festetomten. Vi er rimelig ferske hytte-eiere og ber således om innspill hvis det er fallgruber – av uansett art – som vi som kjøpere kan gå i. Vi ønsker blant annet i løpet av få år å kunne få sette opp en flytebrygge rett nedenfor hytta vår, og er dette noe vi bør få inn i en avtale samtidig som vi kjøper festetomten?

mvh 
Ivar Holand

 

Det er alltid vanskelig å si noe som helst om tomtefestespørsmål uten å ha fått tomtefesteavtalen til vurdering. Dette er et rettsområde der mange vanskelige spørsmål kan oppstå.

I henhold til tomtefesteloven § 36 må et krav om innløsning være sendt til grunneier senest ett år før innløsningstidspunket er kommet. Hvis grunneier ønsker at innløsning skal skje nå, bør det ikke være noe problem om det ikke er sendt et formelt krav innen fristen.

I disse dager er vedtatt ny lov om innløsning av tomter festet fra Opplysningsvesenets fond, dvs. festetomter på grunn eid av Den norske kirke, typisk tomter festet ut fra de gamle prestegårdene. Denne loven blir av mange ansett som "tomtefestervennlig", og Opplysningsvesenets fond har varslet at de mener loven er grunnlovsstridig og at den første saken som kommer vil bli kjørt til Høyesterett for prinsippavgjørelse. Av e-mailen din fremgår at grunneieren er en fysisk person og ikke Opplysningsvesenets fond, slik at denne lovendringen er neppe aktuell for dere. Meg bekjent er det ikke ventet andre lovendringer med det første. Det kan faktisk være så enkelt at grunneier trenger penger nå og ønsker å avvikle tomtefesteforholdet.

Det er riktig som du skriver at innløsning må skje nå eller så går neste tog om ti år. Innløsning til 30 ganger festeavgiften er i henhold til tomtefesteloven § 37. Jeg har ikke sett den aktuelle tomtefesteavtalen og kan således ikke vurdere hva denne avtalen sier om regulering av festeavgiften. Jeg har heller ikke noe grunnlag for å vurdere forholdet mellom regelen om 30 ganger festeavgiften og regelen om 40 % av råtomtverdien i tomtefesteloven § 37. Dersom festetomten ikke går ned til sjøen og adkomsten til sjøen beror på tinglyst "naustrett", bør også spørsmålet om flytebrygge inntas i avtalen med grunneier.

Dette er hva jeg som advokat kan si på bakgrunn av opplysningene i e-mailen. Dersom du ønsker mer konkret rådgivning, må du ta kontakt med advokat, som da må vurdere den aktuelle tomtefesteavtalen.

Med vennlig hilsen
Codex Advokat Oslo AS 


Nicolai Heilemann
advokat