Mye penger i tom hytte

Bildet over: Bjørn og Anne Tøraasen foran hytta som de leier ut.

Hytta i Onsøy var utleid omtrent halve fjoråret, og dette ga nok inntekter til å dekke både renter og avdrag, selv etter at formidlingsbyrået hadde fått sitt.

- Vi går i balanse nå. Det vi har i inntekter dekker akkurat renter, avdrag og faste utgifter. Siden hytta stiger i verdi er det så klart gunstig. Om noen år er den nedbetalt takket være utleie, forteller Bjørn Tøraasen til Hytteavisen. Å leie den ut så mye som mulig har vært planen siden ekteparet kjøpte den for tre år siden.

Bjørn har gjennom flere år drevet utleie og sitter i dag med fire hytter, og alle leies ut gjennom lokale formidlere. Hyttene betraktes skattemessig som en del av Bjørns næring og inngår i samme regnskap som hans transportbyrå. Om man eier hytta personlig, gjennom firma eller aksjeselskap har ikke så stor betydning, men Bjørn har valgt det slik.

- Hvis bedriften går veldig bra et år kan jeg bruke penger på utstyr og oppgradering av hyttene og få fradrag for dette, momsen får jeg også tilbake. Skattemessig er det gunstig, det du betaler i skatt blir jo borte for godt, mens det du investerer stiger i verdi, sier Bjørn, som på sikt regner med å bruke hytta selv, selv om dette kan gjøre det noe komplisert rent skattemessig.

På tross av at hytta har vært mye utleid finner ekteparet Tøraasen lite å sette fingeren på.

- Du må faktisk legge hodet på skrå for å se at den keramiske toppen på komfyren er en del brukt, men det er alt. Jeg synes hytta ser akkurat som den var jeg, sier Bjørn fornøyd. Og kona Anne istemmer. Etter tre år med utleie er slitasjen ubetydelig, faktisk langt mindre enn forventet. Men et par småting var på sin plass: En ny hjørnesofa og et passende limtrebord i eik til stua. En større lampe ble også hengt opp i gangen i annen etasje.

- Dette er en bedre lampe, feriehuset ble kjøpt ferdig innredet, med rubbel og bit, så noe vil man gjerne endre på utfra egen smak, sier Bjørn.

Renhold og oppfølging er Bjørn som utleier svært opptatt av.

- Er det en noe som henger og slenger begynner det fort å gå nedover. Jo mer prikkfritt det virker, desto høyere respekt får leietaker for verdiene. Muligens også større frykt for å bli ansvarlig for skade, understreker han, som i tillegg til dette feriestedet har tre andre for utleie. � �I tillegg til vanlig forsikring holder han en ekstra skadeforsikring gjennom Novasol som dekker skader inntil 10 000 kroner, med en egenandel på en tusenlapp.

Bjørn var en av de første som kjøpte feriehus i det nye feltet for tre år siden. Feltet er et borettslag med relativt lav inngangssum. Fellessgjelden er da tilsvarende større, og dette tar firmaet som har utviklet området, Planbo seg av.

De kalles gjerne nøkkelmenn eller vaktmestere. Dette er personen som overleverer nøkkelen når du kommer til ferieobjektet du skal leie. Foruten å gå over hytta når du reiser leser de av strømmen og sjekker at ting er i orden.

For Bjørn Tøraasens del er det Tom Skjolde fra Hvaler Resort og Spa som tar seg av denne jobben, og i dag er han innom for å gjøre seg kjent med forholdene. Han er også den som informerer leietaker om praktiske forhold.

- Det er viktig å ha et trent øye for å se etter typiske skader, og gjerne fotografisk minne når man sjekker hytta mellom hver gang den leies ut, jeg pleier å si at vi nullstiller hytta, sier Tom Skjolde til Hytteavisen.

- Det er en viktig trygghet at nøkkelmannen er pålitelig og pirkete, men selvfølgelig en hyggelig representant for verskapet, sier Wenche.

For deg som ønsker å leie ut familiehytta gjelder de samme mulighetene for fradrag av utgifter og renter, selv om man ikke kan regne med å få tilbake momsen på innkjøp av varer og tjenester, ifølge Skatteetatens hjemmesider. Det er i dag et skattefritt beløp på overskudd av utleie på kr. 10,000, og av alt over dette skal 85 % av overskuddet føres på selvangivelsen som inntekt. Som for alle andre renter er lånet på hytta selvfølgelig fradragsberettiget.

Men: Dersom man bruker hytta selv en del av året er reglene for fradrag på utgifter noe mer komplisert, det er også egne regler for hvordan utgiftene skal fordeles etter slitasje på ny hytte etc. Her bør man rådføre seg med ligningskontoret i kommunen, og holde nøye regnskap på hvor mye hytta er i bruk, om det skulle være spørsmål. Det beste kan i mange tilfeller være å betale for leie i en annen hytte, eller bytte leie med andre for likt beløp.

Ferieboligfeltet har på tross av generelt prisfall i hyttemarkedet hatt en brukbar verdiutvikling, som betyr at familien Tøraasen har tjent en liten slant på de tre årene han her eid hytta. Bjørn kjøpte hytta for kr 1,99 mill. i 2007, mens den som vil inn på feltet i dag vil måtte betale ca. 2,2 mill. Det er ikke noen hytter til salgs i samme feltet, men på nabofeltet 100 meter unna er det 4 nye til salgs. Hytta til Tøraasen er på 100 kvadratmeter, mens de som selges i dag er på 87 kvadratmeter. Bjørn Tøraasen stilte med egenkapital på 700 000, og andel felleslån utgjorde dermed kr 1,29 mill. ved kjøpet. Bjørn betaler renter og avdrag på dette lånet ved siden av faste fellsesutgifter på kr. 1,734.- pr mnd, som også dekker vann og kloakk. Man kan forøvrig selv velge å nedbetale andel felles lån i de fleste av Planbos prosjekter.

Wenche Olsen fra utleieformidleren Novasol, er for anledningen innom og hilser på i forbindelse med en gjennomgang med den nye vaktmesteren. Hun forteller at det er de åtte soveplassene som gjør feriehuset særdeles attraktivt, slik at to familier kan bo samtidig, og eventuelt dele på utgiftene. I tillegg har feriehuset alle egenskapene som trengs for å være et hus, og vel så det.

- Her har du alt: 42 tommers TV på kabel, en koselig vedovn, et stort bad med boblebad og badstue, vaskemaskin og tørketrommel. Dette er i praksis et moderne hjem og derfor lett å leie ut, forteller Wenche som har et slikt hus til på samme feltet i mappa si.

- Det trenger ikke være feiendes flott, bare det har egenskaper som gjøre det lett å bo og leve i, understreker hun.

Det at den ligger nært havet og samtidig under en halvtimes avstand fra Fredrikstad gir den en ekstra målgruppe.

- En del firmaer velger å leie hytte i forbindelse med kortere oppdrag, det gjør også dette feriestedet lettere å leie ut ellers i året, forteller Wenche Olsen. Erfaringsmessig er slitasjen beskjeden på denne typen utleie, siden det er uten barn og brukes stort sett til å spise og sove i.

Den mest innbringende leien dreier seg naturligvis om ferie og sommer og Østfoldkysten er populær. Novasol får forspørsler på alle typer hytter, fra de svært enkle og sparsomt utstyrte til de mer luksuspregede helårsstedene.

- Ved slike steder og særlig om man ikke har anledning til å følge opp selv anbefaler vi at kundene engasjerere en lokal nøkkelperson, og gjerne overlater vasken til andre, det vil som regel gi høyere kvalitet, lettere å stille høye krav og mer fornøyde kunder, så det anbefaler vi sterkt, sier Wenche.