- Avhendingsloven regulerer en rekke forhold om overdragelse av eiendom, blant annet fordeling av risikoen for feil, via lovpålagt opplysnings- og undersøkelsesplikt hos henholdsvis selger og kjøper. Men den har også en regel i lovens § 2-10 som i noen tilfeller kan benyttes ved krav om innløsning av tomt. Det gjelder der kontrakten ved første øyekast kan se ut som en festekontrakt som i utgangspunktet skal følge tomtefestelovens regler. Høyesterett ga i 2005 en rekke huseiere på Lillehammer medhold i at festekontraktens ordlyd var å forstå som et salg av tomt med en terminvis betaling (grunnbyrde). Dermed kunne eierne med loven i hånd kreve innløsing av tomtene sine, og til en omregnings¬faktor på 20 ganger årlig avgift. Den samme regel vil også gjelde for hytteeiere. Innløsning kan tidligst kreves etter at det er gått 50 år fra kontrakten ble inngått (eller tomten overtatt).

Se i kontrakten

Ifølge Dahm vil dette i praksis gjelde for gamle kontrakter der det betales en terminvis sum og det dreier seg om et såkalt "stedsevarig", dvs. evigvarende, festeforhold som er uoppsigelig fra bortfesters side. - Her vil paragraf 2-10 i Avhendingsloven si at etter 50 år kan det sannsynligvis kreves innløsing av tomta til 20 ganger årlig avgift, sier Dahm. Men det må foretas en fortolkning av den enkelte kontrakt. HR kom i Lillehammersaken da også fram til dette - at kontraktene var å regne som evigvarende, noe som styrket at grunneieren i realiteten hadde foretatt et salg. - Det vil i de enkelte tilfelle komme an på kontraktenes ordlyd. Selv har jeg en hytte med en slik kontrakt, som jeg nå etter 50 år vil kreve innløst, det gjenstår å se om grunneier er enig, sier Dahm. I de tilfeller der grunneier driver betydelig landbruk kan denne etter den nye Tomtefesteloven med forskrifter nekte innløsing av tomte til hytte, men ikke dersom kontrakten er av en type som kommer inn under avhendingloven §2-10, fordi da er jo realiteten at tomten er solgt. - Dette er selvfølgelig interessant for fester hvis det dreier seg om festekontrakter der grunneier driver jord og skogbruk. Han kan ikke nekte innløsing hvis avhendingsloven gjelder, understreker Dahm.

Familien kan overdra

Overdragelse av festekontrakten er normalt en forutsetning for overdragelse av bebyggelsen. - Hvis festekontrakten er taus, kan overføring bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Krever festekontrakten godkjennelse av overdragelse av festekontrakten eller grunneier har forkjøpsrett, kan grunneier uansett ikke nekte aller nærmeste familie å overta festekontrakten, som ved arv eller ved skilsmisse, påpekte Dahm. � � Man har alltid plikt til å informere grunneier om overføring av festet. Dette er også veldig viktig fordi grunneier har 2 måneder på seg til å begrunne hvorfor det foreligger saklig grunn til å nekte overdragelse av festeretten. Hvis han ikke gjør dette innen fristen, anses dette som at det foreligger samtykke.
dahm_400x368
Advokat Arvid Dahm holdt foredrag som berører innløsing av tomter under Tomtefesteforbundets årsmøte i helgen.

Ny rettspraksis

Et annet emne Dahm berørte var erstatning for mangler ved eiendomsoverdragelse. En ny dom i Høyesterett slår fast at man bør være rask med å påpeke mangler når man har kjøpt eiendom. - I praksis kan det ta noen tid før man blir kjent med en eiendom etter man flytter inn. Høyesterett mener nå i en ny dom av februar 2010 at man kun har 2-3 måneder på seg til å reklamere på mangler eller forhold som ikke står i forhold til salgsopplysningene etter at forholdet ble oppdaget. I den konkrete saken hadde det gått 3-4 måneder etter at mangelen ble oppdaget før kjøperen reklamerte, og dette mente Høyesterett var for sent. I denne saken ble det lagt vekt på at det var gått lang tid (2,5 år) siden boligen ble kjøpt og at kjøperen var ufaglært tømrer, men dommen viser at det gjelder å være raskt ute med reklamasjoner, understreket Dahm.