Hopp til hovedmenyen på siden Hopp til hovedinnholdet på siden

Tomtefeste - mye splid og lite fest

Det finnes antakelig mer enn 300 000 tomtefesteavtaler i Norge, og mange er de hyttene som står på festet eller bygslet tomt. I selve avtaleforholdets natur ligger en iboende kime til konflikt mellom grunneieren (bortfester) og leietageren (fester).

En festeavtale er i prinsippet ikke noe annet enn en leieavtale. Festeren leier en tomt der hun setter opp en hytte, mens selve grunnen eies av bortfesteren. Siden det å sette opp et hus eller en hytte er en stor investering og man gjerne blir sterkt knyttet til en slik eiendom, er festeavtalene gjerne av lang varighet og det er i tomtefesteloven gitt mange bestemmelser som verner festerens interesser. Likevel er det mange spørsmål som kan oppstå i forholdet mellom fester og bortfester. Hvor stor skal festeavgiften være? Hvor ofte kan den reguleres? Hvem skal nyte godt av den betydelige verdistigningen som har vært på fast eiendom i attraktive hyttestrøk? Hva skjer når festetiden løper ut? Hvilken innflytelse har bortfesteren over salg av huset (transport av festekontrakt) og hvordan eiendommen utnyttes? Kan festeren kreve å få kjøpe tomten for å bli selveier (innløsning)? Hvordan skal i tilfelle innløsningssummen fastsettes?

Regulering av festeavgiften
Mange festeavtaler har en forholdsvis lav festeavgift på kanskje bare er en tusenlapp eller to i året. Dette skyldes at utgangspunktet i tomtefesteloven § 15 er at festeavgiften skal reguleres i samsvar med endringen i pengeverdien med mindre annet ”tvillaust er avtalt”. Dersom festeavtalen fastslår at avgiften skal reguleres ut fra tomtens markedsverdi, vil derimot bortfester kunne oppregulere festeavgiften
forholdsvis mye. For avtaler inngått 26. mai 1983 eller før har imidlertid lovgiver fastsatt at avgiften likevel ikke kan settes høyere enn et maksbeløp på i overkant av 9 000 kr pr. dekar. Tomteverdien har de fleste steder økt betydelig mer enn endringen i pengeverdi, og det kan derfor fort oppstå spørsmål om hva slags regulering som egentlig er avtalt.
I ”Hvaler-dommen” avsagt av Høyesterett i desember 2006 stod det i festeavtalen at ”partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert 10. år. Kommer enighet ikke istand, fastsettes avgiften ved skjønn”. Grunneier gjorde gjeldende at bestemmelsen om skjønn måtte forstås slik at det var
avtalt at festeavgiften skulle reguleres på grunnlag av tomteverdien og at bestemmelsen var blitt praktisert slik ved tidligere reguleringer. Festeavgift fastsatt ut fra tomteverdi ville utgjøre lovens maksbeløp, mens regulering ut fra pengeverdi bare tilsa en festeavgift på ca. 2 000 kr pr. dekar. Høyesteretts flertall (3 av 5 dommere) gav festeren medhold i at regulering utover endring i pengeverdi ikke var tvilløst avtalt. Etter denne dommen må det legges til grunn at det må en helt klar avtale til for at bortfester kan få medhold i annen regulering enn etter konsumprisindeksen.

Utnyttelse av festetomten og salg
Ofte har festeavtalen bestemmelser om at bortfesteren må samtykke til overføring av festekontrakten til en ny fester ved salg av hytten. Utgangspunktet er at nektelse av samtykke krever saklig grunn. Ofte vil de grunnene bortfester måtte oppgi ikke veie tungt nok til at samtykke kan nektes, men en nektelse vil likevel vanskeliggjøre et salg. Det er heller ikke uvanlig at festeavtalen sier det bare skal oppføres et bestemt
antall bygninger. Om festerens familie øker og man ønsker å bygge en tilleggshytte til barna, er man i slike tilfeller avhengig av bortfesters
samtykke. En annen velkjent problemstilling er at bortfester benytter festetomtene som beitemark og har tatt inn en bestemmelse i festeavtalen om at fester ikke har anledning til å gjerde inn tomten. Tilstrekkelig mange år med sauer på trammen og fjerning av møkk hver morgen, kan vekke
selveierdrømmen hos de fleste hytteeiere! En del bortfestere nekter på alt festeren spør om, men pipen får straks en annen lyd dersom festeren er villig til å godta at festeavgiften reguleres til markedsverdi. Det forekommer også at festeren har avtale med bortfester om brøyting av vei,
vedlikehold av hytten, parkering, jakt- og fiskerettigheter osv. Om bortfester synes festeavgiften er i snaueste laget, kan prisingen av ulike tilleggstjenester være desto friskere.

Innløsning av festetomten
Mange festere ønsker å løse inn festetomten for å bli selveiere. Tomtefesteloven gir detaljerte regler for når og hvordan krav om innløsning kan fremmes. For fritidsboliger kan innløsning i utgangspunktet kreves når det er gått 30 år av festetiden, deretter hvert tiende år og når festetiden er ute. Et praktisk viktig unntak gjelder for festetomter som hører til landbrukseiendom og der inntektene fra festetomtene til sammen utgjør minst 15 000 kr og minst 5 % av det gjennomsnittlige driftsresultatet for landbrukseiendommen. I slike tilfeller kan bortfesteren møte kravet om
innløsning med et krav om at festeavtalen skal fortsette på samme vilkår som før (lenging).

Tomtefestelovens § 37 bestemmer at innløsningssummen skal være 30 ganger årlig festeavgift, hvilket medfører at innløsning kan være økonomisk fordelaktig for festeren i tilfeller der festeavgiften er lav. For å unngå urimelige utslag av denne regelen, kan hver av partene kreve at innløsningssummen skal være 40 % av råtomtverdien på innløsningstiden hvis festeavtalen er tidsbegrenset. Imidlertid hender det at festeren
ikke makter å løse inn tomten etter §37 når avtalen løper ut. Derfor bestemmer tomtefesteloven § 33 at fester i stedet for innløsning kan kreve ”lenging av festet på same vilkår som før”. Dersom festeavgiften er lav, kan det for festeren ligge gevinst i å kreve lenging fremfor innløsning, siden bortfester i slike tilfeller gjerne vil påberope 40 %-regelen. Tomtefestelovens regler gir opphav til mange tvister. Rundt årsskiftet 2006/2007 ble det avsagt tre tingrettsdommer som alle behandlet spørsmålet om forholdet mellom Grunnloven og tomtefesteloven. I en sak for Oslo tingrett lå 54 terrasseleiligheter på festet tomt. Ved utløpet av festetiden fremmet festerne krav om lenging etter § 33. Retten kom til at en lenging ville innebære en så stor forskyvning av verdier fra bortfester til fester at det måtte likestilles med ekspropriasjon, der Grunnlovens
§ 105 oppstiller et krav om full erstatning. Tomtefesteloven § 33 ble derfor satt til side som grunnlovsstridig og festerne fikk ikke medhold i lenging på samme vilkår som før. Kort tid etter kom imidlertid Hallingdal tingrett i en sak som gjaldt feste av en hyttetomt til at lenging i medhold av tomtefesteloven § 33 ikke var i strid med Grunnloven. En tredje sak var et overskjønn ved Ryfylke tingrett som gjaldt fastsettelse av innløsningssum i medhold av tomtefestelovens § 37. Her krevde fester innløsning etter 40 %-regelen. Retten fant at anvendelsen av 40 %-regelen i dette tilfellet ville gi bortfester så dårlig erstatning for tomtens økonomiske verdi at regelen måtte settes til side som stridende mot Grunnloven § 105. I stedet ble løsningssummen satt til 30 ganger festeavgiften, som i dette tilfellet ble et mye høyere beløp.

Disse dommene er anket direkte til Høyesterett ettersom de gjelder det helt prinsipielle spørsmål om tomtefesteloven er grunnlovsstridig. Høyesterettsavgjørelse er ventet rundt månedsskiftet august/september 2007. Mange festere og bortfestere vil bli berørt av resultatene Høyesterett kommer til siden spørsmålene om lenging og innløsning har stor økonomisk betydning. På www.hytteavisen.no vil høyesterettsdommene bli omtalt. ( Se her ) For øvrig vil tomtefesteproblemer ofte være så vidt kompliserte at det kan være lurt å søke veiledning hos advokat.

Her er sjekklista for deg med torv på hyttetaket

Torvtak[1]_630x473

Torvtaket er hyttas pryd. Men det fine og velpleide torvtaket er som regel et resultat av jevnlig vedlikehold og ettersyn. Her er noen eksperttips for hvordan torvtaket skal holdes vedlike.

Selvsikre menn med motorsag er en fare både for seg selv og andre

Trefelling motorsag 1

Våren er fellingstid, ikke bare for dyr. I dagene framover kommer mang en hyttefar til å dra i snora og selvsikkert gyve løs på gjenstridige vekster.  Men selvsikkerheten er ofte en fare i seg selv, sier trefellingseksperten Martin Aasbø.

Museår i Sør-Norge: Mus- og rottebørsten stenger gnagerne ute fra hytta

Nytt bilde

Flere aviser melder om mye mer mus enn normalt i store deler av Sør-Norge. Innelivet frister også gnagerne i disse tider, men de er ikke spesielt velkomne. Et effektivt verktøy for å stenge av hytta er mus- og rottebørster.

Ikke alle har vintervei til hytta: Huskeliste når hytta skal stenges for sesongen

Vinterlukking

Ikke alle har vintervei til hytta. Og da er tida inne for å lukke for vinteren. Her finner du viktige råd og tips. Følger du disse vil du finne hytta i like god stand når snøen smelter og en ny sesong starter.

En maletabbe i høst kan koste deg skjorta

Maling - om høsten 1 (bredde)

Å male huset i ustabilt høstvær kan koste deg dyrt. I verste fall kan du få fuktskader og må bytte ut hele kledningen. Her er tipsene som kan spare deg for tusenlapper.

Lei av trehvitt? Slik kan hytta se ut med velvalgte farger og et par strøk

KvistogSperre_tcm21-40251

En bølge av hytteoverdragelser fra mor og far til familiens unge medlemmer finner sted i disse dager. Ikke sjelden bærer hytta fra 1960- eller 1970-tallet preg av den tids utbredte sans for det ubehandlede: Vegger og tak skulle være trehvite, møbler og interiør likeså. Men se her hva farge- og interiøreksperter kan trylle fram av forvandling!

Sørg for godt drikkevann på hytta

vann fra renne_300x225

Vannforsyning til hytter i Norge kommer fra mange forskjellige kilder, alt fra innlagt vann fra godt kontrollerte vannverk, til smelting av snø. Kvaliteten på drikkevannet er som regel bedre om vinteren enn om sommeren. Forsiktighetsregler bør imidlertid følges uansett når på året vannet brukes. Her er noen råd til deg som har egen vannkilde.

Luksuriøse britiske ferdighytter ruller inn på Sørlandet

Rullende hytte 2_630x420

Når hytter blir for dyre og campingvogner ikke faller i smak, så fortvil ikke. Nå er de her, produktene for ”mellommarkedet”: Rimelige, komplette hytter som ”rulles” inn på tomta, ferdig møblert til innflytting på dagen.

Nordmenn eier 7500 fritidshus i Sverige, flest i Västra Götaland

Nordmenn i Sverige 3_630x419

Nordmenn, dansker og tyskere dominerer det svenske fritidshusmarkedet. Omtrent 90 prosent av alle fritidshus i vårt naboland eies av folk fra disse tre landene. Siste år økte det norske eierskapet med 7-8 prosent. Rolf Lanne fra Sarpsborg er en av de fornøyde hyttekjøperne i Sverige. - Ser vi hele pakka under ett har vi fått utrolig mye for pengene, sier han.

Gassvannvarmere er trygge apparater

Even Jacobsen Hyttetorget_630x420

Hyttetorget som er en av landets største leverandører av utstyr til hyttefolket, har fått flere henvendelser etter Hytteavisens omtale av uhell med gassvannvarmere. Hyttetorget har skrevet en orientering som er sendt en del kunder etter Hytteavisens oppslag. Even Jacobsen (bildet) framholder at hendelsen Hytteavisen omtaler skyldes at monteringsanvisningen ikke er fulgt.

Oppretter krisetelefon for folk med festetomt

IMG_4559_630

Blir nektet felling av trær. Uhemmet hogst inntil hytta. Tidvis blokkering av parkeringsplasser, stier og små veier. Dette er historier fra Tomtefesterforbundets arkiv. I en pressemelding skriver forbundet at det etter 10. juni forventer økt press fra grunneier mot folk med festetomt og oppretter derfor døgnbemannet krisetelefon!

Vannvarmeren eksploderte

Vannvarmer 1_630x473

Hytteeieren hadde tent den gassdrevne vannvarmeren i hyttas tekniske rom og hadde så vidt forlatt rommet da det smalt. Varmeren eksploderte med voldsom kraft. – Delene lå spredd ut over hele gulvet. En 10 cm lang stålsplint sto som skutt i veggen på vannvarmerens motsatte side, sier Arne Olav Bryne fra Bærums Verk til hytteavisen.no.

Funnet bevisstløse – farlige vannvarmere?

Even Jacobsen Hyttetorget_630x420

En mor og datter ble funnet bevisstløse i hytta på Blefjell, sannsynligvis forgiftet av avgassen fra den propanbaserte vannvarmeren. Under dusjing falt en sandefjordsmann om i sin hytte i Telemark. Hvor farlig er det med propanbaserte vannvarmere?

Utedoen er full av mugg!

mugg1pan

Etter en våt høst og vinter har vi fått muggskader inne i utedoen vi satte opp i fjor sommer. Veggene ble satt inn med soppdreper, og ser ut til å ha gått klar av muggen. Men doen, som er i hvit glanset plast, avluftingsrøret som går gjennom taket og det lakkerte tregulvet er nå dekket med mugg.

Bytt til LED-teknologi på hytta

1_630

Med en brøkdel av strømbehovet til tradisjonelle lyspærer gir LED-lamper hytteeiere på 12 volt flere lyspunkter

Ekstra sikret mot stort snøfall

forside_630

På toppen av snøstatistikken ligger Myrkdalen - og hytta til Tor André Skeie, spesialdesignet for store snømengder.

Tomtekjøpere stiller strengere krav

3_620

Dagens tomtekjøpere nøyer seg ikke med vann og strøm. Helårsvei til hytteveggen og bredbånd begynner å bli en selvfølge for mange.

Tomtefeste eller punktfeste?

_MG_8202_468

Hva er forskjellen på tomtefeste og punktfeste, og hvilke fordeler, ulemper og utfordringer kan du møte på om du bygger på en tomt som ikke er oppmålt?

Nå er det enklere å klage på maleren

x1603200618877_468

Nå er det blitt enklere å klage på håndverkeren. Sammen med Forbrukerrådet har ni bransjeforeninger innenfor byggenæringen etablert en ny og gratis klageordning som skal forenkle for forbruker. Tvister skal avgjøres innen tre måneder.

Unngå soten i peisen

peisovn_fyring_(2)_468x237

Feilaktig fyring i peisen danner ekstra mye sot og bek. Hvis du har en peisinnsats med glassdører, går det ikke lang tid før all soten som fester seg på innsiden skjuler flammene. Her er tipsene som gjør at du kan nyte peiskosen lenger!

Hyttekos på spill

spill

Uansett krangling eller usympatiske personlighetstrekk som måtte dukke opp, brettspill er både lærerikt og samlende for en familie eller venneflokk. Her er noen varme anbefalinger om du vil prøve et nytt spill.

Hytta våker og varsler

IMG_4610_468

Hytter er mye alene og inneholder stadig mer verdier, intallasjoner og kostbart inventar. Både bagateller og planlagt plyndring kan gjøre stor skade.

En hytte i pakt med omgivelsene

1_500x310

Ved nybygg eller planer om nye tiltak på tomta er det lurt å sette seg på en klappstol, lene seg tilbake og forsøke å føle på uterommet.

Lys og varme - før ankomst

image002_200x217

Stadig færre sitter fullt påkledd og glor på veggpryden mens far sprengfyrer bort de blå.

Beis inn mot vinter

hytteavisen høst07

Det er høst, bygget er nesten ferdig og kvikksølvet kryper nedover. Er det for sent å behandle treverket eller er det bare å beise på?

Gjør et godt tomtekjøp!

500_x1603200629716_300x225

Før du kan bygge drømmehytta har du en veldig viktig avgjørelse å ta; hvor skal du bygge? Hva bør du tenke over, og hva bør du sjekke, for at mulighetene for at du angrer blir minst mulig?

Trender med åpen himling

4

Strekk sommerhalvåret i begge ender med et godt uterom. Ta høyde og bredde både for personlig meditasjon og gode venners lag.

Hete hyttestunder

1_300x297

Synes du det er storflott å bruke et helt rom til badstue, kan det være en idé å kombinere.

Imponerende bredbånd

3_520x360

Vel skal man leve langsomt på hytta. Men kravene til netthastighet tar vi uansett med oss – enten det er til kysten eller fjellet. Og skal det gå fort, er det såkalt mobilt bredbånd som gjelder.

Er hytta godt nok forsikret?

Bilde 2_250x188

Hytta er for mange et sted man ikke besøker så alt for ofte. Det er lett å glemme hva man har i skuffer og skap, og det er ikke alltid så enkelt å holde et øye med eiendommen – spesielt ikke hvis hytta er flere timers biltur unna.

Gulv ute - tenk som inne!

Sigurdlysakeretter-0135_550x279

Mulighetene er mange og vi lider valgets kvaler når terrassen eller balkonggulvet skal fornyes: tre, skifer, fliser, betong eller stein. Form og farge skal vi også ta stilling til. - Tenk på samme måte som når du setter sammen farger og materialer inne, lyder det ”enkle” rådet fra hagedesigner Yvonne Dengin.

- Jeg trodde det verste skulle komme

stokkmaur_300x226

Da små kryp med vinger tok av i tusentall ringte vi skadedyrfirmaene - jeg skal si prisene varierte

Fersk fangst på brygga

akvarium2_520x447

Dekorativt, praktisk, underholdende og lærerikt – å oppbevare fangsten i et saltvannsakvarium har mange fordeler.

Tok et skikkelig løft

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Billedkunstner Anne Weiglin og arkitekt Bjørn Stokstad er på familiehytta i Melsomvik så mye de kan; en gang en liten, gul femtitallsbygning, i dag med tak i pyramideform og plass til barn og barnebarn.

Si skifer

3

Tradisjonsrik sten med moderne egenskaper

Til hytte og ferieliv

hytte_sesong

Hva må en ha på hytta, i campingvognen eller i båten - i tillegg til kaffe, vann og toalettpapir?

Valg av utvendig hyttefarge: Best uten behandling?

1_250x182

Utvalget innen beis, maling og andre produkter til behandling av trevirke øker. Men det trenger ikke å bety at du behøver å være dristig i fargevalget. - Velger du å la treverket stå ubehandlet får du en naturlig farge samtidig som du får en hytte som krever mindre vedlikehold, sier arkitekt og forfatter Kim Skaara fra Skaara Arkitekter AS.

Mye penger i tom hytte

foto_thor-jarle-vallesverd_500x403

Ingen i verden har mer penger bundet i hytte og båt enn Ola og Kari. Men stadig flere har funnet ut at det kan være svært lønnsomt leie ut i perioder.

Få fin flyt på brygga

1_530x277

Har du tillatelse til å bygge flytebrygge, ta hensyn til vær og vind, antall båtplasser og forankring.

Flere signaler til hytta

antenne_vinter

Bakkenett, parabol eller kanskje kabel? Kampen om å levere TV- signaler til hytta hardner til. Flere tilbyr spesialtilpassede hytteløsninger.

Rumpevarmer til utedeo

rumpevarmer

Det er ikke nye stillinger til serien Etaten vi snakker om, men en fantastisk oppfinnelse til glede for alle utedo-gjengere.

Brygge med badstu

1_230x161

I vinter ble flytende badstuer lansert, og det svenske selskapet Nordic Marine Sauna AB har nå syv ulike modeller.

Slik tetter du laftehytta

perma

Perma-Chink er tettemiddelet som gjør luftige laftehytter tette. Glipper i veggene blir borte, hytteeiere blir lykkelige og murmesteren kan si seg fornøyd med vel utført jobb.

Vann og avløp til hytta

FD5pe_hytter_250

Når vann skal føres inn og gjerne også ut kan det være lurt å ha planene klare på forhånd og en lokal rørlegger med på laget

Torv på taket

Medgarn_liten

I Norge har vi lange og gode tradisjoner med bruk av torvtak. Opprinnelig var torven takets isolasjon. Samtidig var og er det også viktig med laftebygg å få god tyngde på taket for at laftet skal sette seg, dvs at stokkene blir presset godt sammen så veggene blir tette. Dette gjelder fortsatt. Torv er et materiale med mange fordeler. Det har vært brukt til taktekking i Norge i århundrer og er ikke bundet opp til en viss stil.

Det store toalettvalget

cinderella fri

Mange som bygger nytt eller oppgraderer hytta vil før eller siden vurdere hvilken toalettløsning man skal gå for. Forrige generasjon ønsket gjerne å holde hytta relativt primitiv, nesten som et minne over “hiin hårde dage”, med enkle forhold. Når neste generasjon tar over står gjerne et komfortabelt toalett/bad høyt på ønskelista. Dette har sammenheng med økt bruk av hytta og større aktivitets­tilbud i fjellet.

Vær nøye med kontrakten!

nyth1

Høy kvalitet på leverandøren og lite fuktighet i tømmeret er verdt å tenke på når du skal kjøpe laft. Vær beinhard på kontraktkrav og sjekk referanser, råder fagmann Svein B. Oppegaard.

Gode råd om vedlikehold av torvtak

Ingen torvtak er helt vedlikeholdsfrie. Det er med torvtak som med en plan, det kreves riktig stell for et godt og varig resultat. Det er derfor lurt å gjødsle om våren/forsommeren. Kalking år om annet bør også gjøres, særlig om hytta ligger i nærheten av skog. Dette for å unngå mosevekst.

Propan til hytta

Det er vel de færreste ting som kan måle seg med opplevelsen av å være midt i naturen enten du har hytte i skogen, på fjellet, eller ved sjøen?

Varm opp huset med solfangere

De fleste av oss har erfaring med solcellepanel som omdanner sollys til elektrisitet. Disse har imidlertid begrenset kapasitet. Skal man utnytte solenergi til boligformål, må man installere solfangere som integreres i hustaket.

Alltid frisk og tørr luft på hytta!

Mange sliter med fuktig sengetøy og kalde, klamme møbler etter at hytta har stått tom over en periode. Løsningen til nå for de som har hatt strøm er å la varmeovnene stå på. Dette er både en kostbar og uøkonomisk løsning, fordi luften i hytta ikke skiftes ut. Men problemet kan lett løses ved å montere en Solarwall luftsolfanger.

Vedlikehold av Torvtak

Det er ikke bare gamle torvtak som trenger vedlikehold, også nye torvtak trenger årlig kalking, gjødsling og riktig stell for et godt og varig resultat. Grønt og saftig gress på taket minsker også brannfaren, og vil nok kunne drepe gnister fra skorsteinen. Et profesjonelt vedlikeholdt torvtak vil skifte utseende etter års-tidene og skal også være et blikkfang for øyet.

Det vanskelige hyttedo-valget

Det finnes et vell av gode alternativer - også for deg uten innlagt vann

Membran på hyttetaket

Torvtak har lange tradisjoner i Norge. Dagens byggemetoder og våre høye krav til komfort medfører økte krav til bygningen generelt og taket spesielt. Større tak med flere gjennomføringer krever bedre løsninger.

Ring Hytta Varm

”Ring hytta varm” er blitt et felles begrep som beskriver GSM styringsenheter som gjør det mulig for deg å sette på varmen via sms, telefon eller internett. Med andre ord; fjernstyring av varme. Og dette er det stadig flere som ønsker å benytte seg av. Men hva er egentlig ”ring hytta varm”, og hvilke muligheter finnes?

Hyttesalg:- Ikke det samme som å pushe leiligheter

Har vi hevd på båtplass? Hvordan funker egentlig dette med vei og avløp? Hva skjer ved et arveoppgjør, og hva er kommunens bestemmelser for anneks og påbygging? Det er ikke likegyldig hvem du bruker som hyttemegler.

Hvorfor Vakuum toalett?

Sanitærløsninger med vakuum og installasjon av vakuumtoalett gir en rekke fordeler som kan inndeles i · Tekniske · Miljømessige · Økonomiske, og · Praktiske